Affitto di appartamento in nero: cosa fare

affitto Se il contratto di locazione ad uso abitativo non è stato registrato quali strumenti possiede il conduttore per tutelarsi?

Differenti motivi, tra cui evidenti interessi tributari, potrebbero spingere il locatore a non registrare il contratto con cui ha locato l’immobile. In questo caso il conduttore può tutelarsi ricorrendo agli strumenti previsti dal d.lgs. del 14 marzo 2011 n. 23. L’art. 3, oltre all’introduzione della cedolare secca, stabilisce, nel caso in cui il contratto di locazione ad uso abitativo non venga registrato entro 30 gg. dalla stipula o dalla decorrenza se anteriore (come previsto dall’art. 17 T.U.R.) la possibilità per il conduttore che dimostri di pagare l’affitto attraverso le ricevute di pagamento, le utenze intestate o il contratto debitamente firmato ma non registrato, di procedere egli stesso alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate, la quale con circolare 26/E del 1 giugno 2011 ha dato diretta attuazione allo stesso d.lgs. 23/2011. Tale registrazione in particolare, non solo regolarizza la posizione del conduttore, ma innesta un contratto di locazione nei termini di legge, e cioè 4 + 4, come previsto dalla l. del 9 dicembre 1998, n. 431, decorrente dalla data di registrazione e in misura pari al triplo della rendita catastale, a meno che tra le parti non era stato convenuto un canone inferiore al terzo della rendita catastale.

La disciplina indicata è applicabile anche nei casi in cui nel contratto di locazione registrato è indicato un canone in misura inferiore rispetto a quello effettivo o nel caso in cui è stato stipulato un contratto di comodato fittizio.

Inoltre esiste un diritto di rivalsa per tutti i canoni maggiormente versati ove il conduttore riesca a dimostrare l’entità dei pagamenti.

Nel caso in cui il conduttore fosse del tutto privo di elementi dai quali si potrebbe dedurre una locazione a nero, ed escludere simultaneamente un comodato, sarà necessario instaurare un giudizio tendente all’accertamento della posizione tra il presunto locatore e il presunto conduttore.