Il DPCM “io sto a casa” del 09.03.2020 ha esteso a tutto il territorio nazionale le restrizioni previste per le “zone rosse” disponendo la chiusura obbligatoria di moltissime attività aperte al pubblico, che, in aggiunta alla severa limitazione negli spostamenti ed alle interazioni sociali prescritta dal Governo, ha lasciato migliaia di commercianti ed operatori turistici in ginocchio, attività di servizi e del terziario improvvisamente chiuse o senza lavoro, sempre più aziende costrette a fermare il ciclo produttivo.

Canoni di locazione, rateizzazione dei pagamenti e scadenza delle fatture di forniture già consegnate, e pagamenti in genere connessi allo svolgimento dell’attività, continuano però a correre senza uno “stop” anche per pub, palestre, ristoranti che lavorano solo la sera, e molti altri ai quali è stata ordinata la chiusura forzata.

È quindi emergenza Coronavirus anche per l’adempimento contrattuale di molte tipologie di obbligazioni per le aziende e commercianti che, in questi giorni, a causa della diffusione del Coronavirus sul territorio nazionale, a fronte di una drastica, fulminea ed inattesa contrazione e/o azzeramento delle proprie entrate in questa difficile situazione emergenziale, si ritrovano a fronteggiare molteplici difficoltà di natura economica, di non facile risoluzione.

Ci concentreremo, in questo articolo, in modo particolare sul canone di locazione per gli immobili ad uso commerciale, cioè sui quali insiste un’azienda aperta al pubblico.

• cosa fare se l’improvvisa perdita delle entrate, nella specifica ipotesi di chiusura dell’attività imposta dal DPCM , non consente di far fronte al pagamento del canone di locazione nella misura prevista in tempi e condizioni di lavoro normali, e quali sono le conseguenze dell’inadempimento?

La diffusione del Covid-19 assume rilievo sia quale causa di impossibilità naturale, per l’impatto del virus sulla salute dei lavoratori e dei clienti, e quindi sulla possibilità della catena di approvvigionamento di fornire servizi, sia come conseguenza diretta delle misure adottate dalle autorità pubbliche per contenere il virus. L’imposizione di quarantene, di limiti alla circolazione delle persone e delle merci e del traffico aereo hanno infatti un’incidenza inevitabile sulla corretta e tempestiva possibilità di esecuzione delle obbligazioni contrattuali.

In soccorso del conduttore è però possibile invocare il combinato disposto delle norme del ns codice civile di cui agli artt. 1218 (non responsabilità nel ritardo della prestazione a causa dell’impossibilità non imputabile al debitore), 1256 (impossibilità sopravvenuta), 1258 e 1464 (riduzione della prestazione per prestazione parzialmente impossibile).

Attraverso la specifica analisi della situazione contrattuale (occorre verificare preliminarmente se tra le clausole del contratto di locazione sia stato regolato o meno il caso di “forza maggiore”, ed in che modo) ed una mirata lettera legale inviata per conto del conduttore, è possibile contestare al proprietario dell’immobile la sussistenza delle condizioni per accedere alla sospensione del canone di locazione per tutta la durata della chiusura dell’esercizio imposta dal DPCM 09 marzo 2020.

Ovviamente va considerato che il locatore potrebbe contrastare il rifiuto al versamento del canone in quanto l’impedimento non è legato ad una impossibilità dipendente dal bene (come avviene nel caso di inagibilità per terremoto o per rovina dell’edificio, lavori del condominio etc.), bensì ad un provvedimento dell’autorità che attiene alla licenza ed all’utilizzo commerciale del bene, che resta comunque nella disponibilità del conduttore.

Anche in tal caso, tuttavia, riteniamo più che motivata e sostenibile la sospensione del versamento, difatti se il contratto è ad uso commerciale il contatto con il pubblico costituisce una qualità essenziale ed irrinunciabile dell’uso del bene immobile accordato alla parte, e quindi il caso del conduttore che non possa fruire liberamente dell’utilizzo commerciale delle “mura” a causa di un provvedimento dell’autorità, ricade nell’ipotesi di impossibilità sopravvenuta, che libera dall’obbligazione in quanto integra i requisiti previsti dall’art. 1256 c.c., ossia l’impossibilità in tal caso è:

• sopravvenuta, deve verificarsi dopo che è sorta l’obbligazione;
• oggettiva, è indipendente dalle condizioni personali e/o organizzative del debitore;
• assoluta, l’impedimento non può essere superato con nessuna intensità di sforzo;
• non imputabile, l’impedimento non deve derivare da dolo o colpa del debitore;
• definitiva o temporanea, se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore non è responsabile del ritardo nell’adempimento.

Dall’invio della nostra lettera legale che eccepisce al proprietario l’impossibilità temporanea di fruire dell’immobile, si possono a quel punto ottenere due possibili effetti:

• Sospensione del versamento – il canone resta “congelato” ed il conduttore non sarà tenuto ad alcun versamento per interessi od oneri accessori, ma sarà tenuto comunque ad adempiere all’obbligazione quando il DPCM verrà meno, a condizioni e modalità da concordare (rateizzazione, versamento a stralcio, accesso a contributi governativi attualmente in discussione)
• Riduzione del canone – è possibile, successivamente all’invio della comunicazione legale che chiede la sospensione, contrattare con il locatore una soluzione bonaria per il dimezzamento del canone, per tutta la durata del fermo attività, senza che al termine del periodo si sia accumulato un debito.

Nel primo caso si avrà l’effetto di una decisiva ed immediata “boccata di ossigeno” per le attività, che potranno destinare i fondi e risorse finanziarie a sostenere altre spese ed impegni, e soprattutto consente di lasciare aperta la porta al possibile accesso ai fondi e contributi che sono allo studio presso Governo, Regioni e Comuni per il sostegno alle attività commerciali, e che, in una ipotesi da non escludere, potrebbero non essere erogati a chi abbia invece, con sacrificio, versato puntualmente i canoni di locazione nel periodo di vigenza dell’emergenza Coronavirus.

Nel secondo caso, viceversa, il contraente inadempiente potrà invocare la causa di forza maggiore e proporre di riequilibrare la prestazione al fine di adempiere comunque al contratto stipulato, minimizzando i danni subiti per entrambi, definendo un accordo “ponte” che regoli la riduzione del canone per la durata di vigenza del DPCM 09.03.2020, senza esporre l’azienda al cumulo di debiti.

In conclusione, la complessità della materia e la mancanza di precedenti giurisprudenziali specifici non lascia spazio a risposte generali, ma impone un’attenta analisi caso per caso: è necessario valutare se l’epidemia possa essere considerata validamente una causa di forza maggiore alla luce delle clausole contrattuali e di quanto possa essere concretamente e ragionevolmente richiesto al soggetto inadempiente secondo criteri di diligenza ed equità.

Una soluzione WIN-WIN – con ogni probabilità i proprietari godranno di una moratoria per i mutui e stop delle imposte per il periodo di emergenza, mentre per i conduttori si parla di contribuzioni alle aziende nel caso di morosità, ed in tal caso chi avrà pagato regolarmente potrebbe non poter accedere alle sovvenzioni.

A tale fine quindi, suggeriamo fortemente di formalizzare la posizione all’altro contraente affidandoVi al nostro studio legale che procederà con tempestività ed efficienza, senza necessità di un incontro o spostamenti del cliente, ai seguenti adempimenti:

1. parere di fattibilità: i nostri avvocati analizzeranno le clausole contrattuali e tipologia delle condizioni di locazione per valutare la sostenibilità della richiesta in termini giuridici.
2. invio di una lettera legale, a mezzo Raccomandata AR o Pec, con la quale si comunica la condizione di impossibilità sopravvenuta e si chiede la sospensione/riduzione del canone di locazione.
3. eventuale accordo bonario – in caso di opposizione del locatore, si coltiverà una trattativa per l’auspicabile accordo per l’adempimento parziale e/o differito delle obbligazioni assunte al termine della emergenza, garantendo al cliente una consulenza legale sugli sviluppi e possibili condotte da adottare in caso di rifiuto del locatore ad ogni ipotesi di accordo.