Incendio di un immobile concesso ad uso locazione commerciale: a chi spetta pagare?

Nel caso in cui il locale commerciale regolarmente locato si incendi, chi paga le riparazioni? Il locatore o il conduttore?

Al fine di fornire una risposta occorre analizzare le obbligazioni poste a carico di entrambe le parti. Preliminarmente sarà bene osservare che l’art. 1587 c.c. stabilisce generalmente che il conduttore sia obbligato a prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze. La soluzione al caso di specie può essere fornita dall’art. 1588 c.c. in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile.

Sul punto la Cass. civile, con le sentenze 2550/2007 e 16762/2002, ha statuito espressamente in casi analoghi a quello di cui trattiamo, che il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile. In questo senso si pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile. Nel caso in cui la causa resti sconosciuta o dubbia, e comunque in tutti i casi in cui manca la prova, la responsabilità della perdita o del deterioramento resta a carico del conduttore. Non è nemmeno sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale per reati di danneggiamento od incendio, perché ciò non comporta di per sé l’identificazione della causa (ben potendo aversi sentenza di assoluzione ex 530 II comma cpp), ma per la esimente della responsabilità civile del conduttore, occorre che questa sia nota e possa positivamente dirsi non addebitabile al conduttore stesso.

Resterà da precisare, sempre in tema di responsabilità del conduttore sullo stato del bene locato, che, in base all’art. 1590 c.c., egli è tenuto a restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto.

Quindi in alternativa al risarcimento del danno può anche ricostruire/ripristinare a sue spese il bene e mantenere in vita il contratto. Il canone di locazione però, in quel caso, continua a decorrere, salvo che il bene, essendo letteralmente venuto meno, renda possibile per il conduttore chiedere la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, fermo il suo obbligo di risarcire i danni.

Inoltre, in base all’art. 1589 c.c. nel caso in cui la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o da altri per conto di questo (molto spesso è prevista come condizione contrattuale a carico del conduttore), la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo. In particolare la polizza assicurativa stipulata dal conduttore a norma dell’art. 1891 c.c. può e deve essere considerata stipulata “per conto di chi spetta” ovverosia del locatore a tutela del rischio locativo e al fine di prevenire controversie sul risarcimento stesso.